Wilt u de woningbouw versnellen? Volgens de provincie Gelderland begint de oplossing niet op de bouwplaats, maar veel eerder. De vaak traag verlopende processen rond gebiedsontwikkeling, vergunningverlening en samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en particuliere projectontwikkelaars zouden veel efficiënter kunnen verlopen.
Met twee nieuwe instrumenten – typegoedkeuring voor industrieel geproduceerde woningen en uitnodigingsplanning – wil de provincie woningbouwprojecten sneller van de grond krijgen. In sommige gevallen zou de vergunningsprocedure voor in de fabriek gebouwde woningen zelfs kunnen worden teruggebracht van acht weken tot één dag.
Voor projectontwikkelaars en aannemers klinkt dat als muziek in de oren. Juist in de beginfase van projecten gaan vaak jaren verloren door langdurige planningsprocessen, veranderende gemeentelijke eisen en complexe vergunningsprocedures. Gelderland denkt een oplossing te hebben gevonden.
Een bouwvergunning in één dag
Een van de belangrijkste elementen van het initiatief is een versnelde typegoedkeuring voor industrieel geproduceerde woningen. In het kader van een proefprogramma van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen worden in fabrieken geproduceerde woningen vooraf gecertificeerd, waardoor het niet meer nodig is dat elke gemeente een volledige technische beoordeling uitvoert telkens wanneer dezelfde woning voor een project wordt voorgesteld.
“Je kunt het vergelijken met een auto”, zegt Jack van Hoof, projectmanager van het programma Industrial Fastlane voor de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. “Een auto met typegoedkeuring mag overal rijden zonder opnieuw gekeurd te worden. Bij woningen gebeurt dat nog steeds voor elk afzonderlijk project, ook al worden prefabwoningen vaak volgens exact dezelfde processen geproduceerd.”
In dit systeem wordt een woningconcept vooraf grondig beoordeeld om te bepalen of het aan alle technische eisen voldoet. Dit omvat niet alleen het ontwerp zelf, maar ook productieprocessen, kwaliteitsborging en installatieprocedures op de bouwplaats. Doorlopende steekproeven zorgen ervoor dat bouwers aan dezelfde normen blijven voldoen.
Daardoor hoeven gemeenten niet langer elke aanvraag aan een gedetailleerde technische toetsing te onderwerpen. Volgens Van Hoof zou een groot deel van het huidige vergunningsproces daardoor kunnen verdwijnen. Mits gemeenten het systeem vertrouwen en de wetgeving dienovereenkomstig wordt aangepast, zou een proces dat nu acht weken duurt, kunnen worden teruggebracht tot een eenvoudige administratieve handeling die in één dag is afgerond.
De echte winst wordt behaald vóór de vergunning
Volgens zowel de provincie als de deelnemende marktpartijen ligt de grootste kans op versnelling echter niet in de vergunningverlening, maar in de fase die daaraan voorafgaat. “De grootste tijdwinst kan juist aan het begin van het proces worden behaald, tijdens de eerste fasen van gebiedsontwikkeling”, zegt Van Hoof. “Dat is waar uitnodigingsplanning en de Fastlane-aanpak elkaar versterken.”
Volgens de provincie lopen veel projecten vertraging op doordat belangrijke belanghebbenden te laat worden ingeschakeld of doordat de eisen tijdens het proces steeds veranderen.
De uitnodigingsplanning vormt daarom de tweede pijler van de strategie van Gelderland. Het doel is om de focus te verleggen van gedetailleerde voorschriften naar duidelijke kaders. Binnen deze kaders kunnen overheden, projectontwikkelaars, woningcorporaties en andere belanghebbenden samenwerken om projecten vorm te geven.
Lid van het college van gedeputeerden Dirk Vreugdenhil ziet dit als een fundamentele afwijking van de huidige praktijk. “Aan het begin van een gebiedsontwikkelingsproject wil je samen de spelregels vaststellen. Dat biedt vanaf dag één duidelijkheid voor alle partijen. Het voorkomt dat er later op details moet worden teruggekomen en zorgt ervoor dat projecten sneller naar oplevering kunnen gaan. Tegelijkertijd zorgt het ervoor dat de ontwikkeling daadwerkelijk de waarden en belangen van het gebied weerspiegelt.”
De technologie is er. Nu nog de mentaliteitsverandering
Marktpartijen spelen een cruciale rol bij het succes van het initiatief. Bouwbedrijf Van Wijnen is er een van. Toch is volgens Rens Rikken, adjunct-directeur Projectontwikkeling bij het bedrijf, cultuurverandering nu belangrijker dan technologische innovatie. “De sleutel tot succes ligt niet langer in de fabriek. De fabriek werkt. Waar het nu om gaat, is of mensen kunnen leren werken met kaders in plaats van regels.”
Van Wijnen is het eerste bedrijf dat deelneemt aan de pilot en typegoedkeuring heeft verkregen voor zijn woonconcept 'Fijn Wonen'. De woningen worden volledig digitaal ontworpen en grotendeels vervaardigd via geautomatiseerde productieprocessen.
Volgens Rikken ontstaat hierdoor een fundamenteel andere manier om woningbouwprojecten te ontwikkelen. De ontwerp-, engineering- en voorbereidingstijden worden aanzienlijk verkort omdat veel elementen al van tevoren zijn uitgewerkt. “Wat niet is ontworpen, kan niet worden gecertificeerd. Maar zodra iets is ontwikkeld en gecertificeerd, kan het zeer snel worden ingezet en binnen het afgesproken kader worden aangepast.”
Geen ‘one-size-fits-all’-oplossing
“Dat betekent zeker niet dat alle woningen er hetzelfde uit zullen zien”, benadrukt Rikken. Daarmee gaat hij in op een van de meest voorkomende kritiekpunten op industriële woningbouw: de perceptie dat dit leidt tot uniforme, eentonige woonwijken. Zowel Van Wijnen als de Groene Metropoolregio verwerpen die opvatting.
“Dat is een hardnekkige misvatting”, zegt Van Hoof. “Er zijn tegenwoordig talloze woningconcepten beschikbaar, die een grote variatie bieden in uitstraling, materialen en woningtypes.” Volgens Rikken maakt geavanceerde automatisering juist een enorm aantal ontwerpvariaties mogelijk. “Binnen één gecertificeerd systeem zijn miljoenen combinaties mogelijk.”
De sleutel, zo stelt hij, is ontwerpen binnen die mogelijkheden. “Als je ten volle wilt profiteren van industriële bouw, moet de fabriek zich niet hoeven aan te passen aan het stedenbouwkundig plan. In plaats daarvan moet het stedenbouwkundig plan rekening houden met de principes van industriële bouw.”
Van regels naar vertrouwen
Dat principe vormt ook de kern van de aanpak van Gelderland: vertrouwen. Volgens Van Hoof worden industriële woningbouwconcepten nog te vaak onuitvoerbaar gemaakt door zeer specifieke architectonische of stedenbouwkundige eisen.
Hij wijst op voorbeelden zoals verplichte gevelverspringingen, variërende dakhoogtes en andere ontwerpeisen die afzonderlijk misschien redelijk lijken, maar die gezamenlijk industriële oplossingen onmogelijk maken. “Je moet vanaf het begin werkbare kaders vaststellen en vervolgens samenwerken om binnen die parameters het best mogelijke resultaat te bereiken.”
Rikken is het daarmee eens. “De sleutel tot succes is aantonen dat mensen kaders nodig hebben, geen regels.” Volgens beide geïnterviewden vereist dit een cultuuromslag bij alle belanghebbenden: zowel gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars als aannemers.
Waarom prefabfabrieken niet op volle capaciteit draaien
Het feit dat de industriële woningbouw toekomst heeft, betekent niet dat de sector momenteel floreert. Integendeel, verschillende woningbouwbedrijven die op fabrieksschaal werken, hebben de afgelopen jaren financiële moeilijkheden ondervonden of zijn failliet gegaan.
Volgens Rikken ligt het probleem niet bij de productietechnologie of de capaciteit. Van Wijnen zou de productie zelfs aanzienlijk kunnen verhogen. “Onze fabriek heeft de capaciteit om ongeveer 4.000 woningen per jaar te produceren. Momenteel produceren we er ongeveer 1.100. In een land met een ernstig woningtekort zou je verwachten dat zo’n fabriek op volle capaciteit draait.”
Van Hoof meent dat het probleem vooral ligt bij de langdurige ontwikkelings- en vergunningsprocessen. “Veel innovatieve bouwers hebben het moeilijk omdat ze de kosten van lange voorbereidingsfasen niet kunnen dragen. Als je jaren moet wachten voordat een project daadwerkelijk van start gaat, heb je aanzienlijke financiële reserves nodig.”
Een voorloper van het nationale beleid
Hoewel de pilot in Gelderland baanbrekend is, staat deze niet geheel op zichzelf. Het ministerie werkt momenteel aan wijzigingen in de bouwregelgeving die ertoe kunnen leiden dat woningen met typegoedkeuring alleen nog maar hoeven te voldoen aan informatievereisten voor technische conformiteit. Hierdoor zou een aanzienlijk deel van het bestaande vergunningsproces uiteindelijk landelijk kunnen verdwijnen.
De regio Arnhem–Nijmegen heeft een bijzonder voordeel dat dergelijke experimenten mogelijk maakt. Zestien van de zeventien gemeenten vallen onder dezelfde milieu-instantie, waardoor het relatief eenvoudig is om afspraken in de hele regio door te voeren. Volgens Van Hoof worden er al formele afspraken uitgewerkt om ervoor te zorgen dat alle gemeenten het typegoedkeuringssysteem accepteren.
Meer dan alleen snellere vergunningen
Uiteindelijk reiken de ambities van Gelderland veel verder dan het versnellen van vergunningsprocedures. De provincie wil de hele keten van woningbouw herontwerpen – van gebiedsontwikkeling en stedenbouwkundige kaders tot ontwerp, vergunningverlening en bouw.
Zoals gedeputeerde Vreugdenhil het samenvat: “De woningen van morgen komen uit fabrieken. Het zijn woningen van hoge kwaliteit. Dankzij typegoedkeuring kunnen toekomstige projecten sneller worden opgeleverd en kunnen we het tempo van de woningbouw verhogen.”
In die zin gaat het bij het proefproject om veel meer dan alleen vergunningen of in de fabriek gebouwde woningen. Er wordt in feite getest of de Nederlandse woningbouwsector bereid is een andere manier van werken te omarmen. De technologie lijkt klaar om opgeschaald te worden; de echte vraag is of beleidsmakers, gemeenten en marktpartijen daar ook klaar voor zijn.
Dit artikel is gepubliceerd door Bouw en Installatie Hub. Wilt u op de hoogte blijven van het laatste nieuws uit de bouw- en installatiesector? Bezoek dan de Hub en meld je aan voor de online community.
↗
